Владение земельным участком, которое не оформлено в законном порядке юридически, признается по закону правонарушением, поэтому надо тщательно выяснить обязательные требования к порядку оформления процесса покупки участка в собственность.

Покупка земельного участка в частную собственность

Занятие участка земли, которое было осуществлено самовольно, влечет наложение штрафа или даже законное требование об освобождении территории. При покупке земельного участка надо четко представлять, что необходимо делать на каждом этапе этой достаточно сложной процедуры.

Порядок покупки земельного участка

Составление договора, который подтверждает куплю-продажу участка, после его тщательного осмотра.
Если пакет документов, которые необходимы для регистрации перехода юридического права на объект у продавца не подготовлены, то после заключения предварительного договора необходимо определить срок, к которому документы будут оформлены в соответствии с требованиями законодательства.
При наличии всех требуемых документов можно заключить основной договор, свидетельствующий о купле-продаже участка.
Расчет покупателя с продавцом. В ходе этой операции используют для надежности банковские ячейки.
Осуществление регистрации участка в юридических инстанциях.

Какие документы обязательны при покупке земельного участка в собственность?

Оформление сделки по покупке земли является более сложным, чем покупки квартиры. Во многом это объясняется тем, что испытывается явный недостаток в квалифицированных специалистах, которые свободно ориентируются в действующих законодательных актах разного уровня (федеральных, региональных, а также местного значения).

Когда составляются документы при покупке земельного участка особенное внимание надо уделить точности описания, а также выяснить соответствуют ли размеры участка с его данными, указанными в государственных ведомствах. При совершении покупки земли необходимыми являются следующие документы:

Кадастровый паспорт. В этом документе указывается:
- адрес, где расположен земельный участок,
- площадь участка,
- маркировка границ,
- описание участка,
- сведения о том, к какой категории принадлежат земли,
- возможность их законного использования,
- качественные и экономические характеристики объекта,
- наличие на участке объектов недвижимости.

К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, мены или дарения, а также постановление органа, который имел на это законное право, о предоставлении участка в собственность. Наличие у продавца права собственности на участок земли считается доказанным, если у него есть соответствующее свидетельство о регистрации, выданное Федеральной регистрационной палатой. Все правоустанавливающие документы должны в законном порядке быть зарегистрированы.
Обязательно должен быть предоставлен отказ субъекта Российской Федерации от совершения покупки в отношении этого земельного участка, так как при совершении продаж земельных участков из категории земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, по закону действует преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ.
Если покупается участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае если осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и создадут при оформлении в будущем новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки необходимо провести в следующем порядке:
- проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
- точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
- уточнить правильность расстояния от границ соседей,
- установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах,
- выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
- проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.

Оформление сделки: задаток при покупке земельного участка

Заключение договора задатка при покупке земельного участка в настоящее время стало очень популярным. Однако является ли задаток при покупке земельного участка гарантией успешного заключения сделки?

Статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ регламентируют понятие Задатка и соглашение сторон в этом вопросе. По этому закону, если покупатель давший задаток расторгает соглашение, то деньги остаются у продавца, а если продавец отказывается, то залог должен возвращаться в двойном размере. Именно таким образом, сторона, которая нарушает условия договора по задатку, возмещает убытки.

Надо хорошо понимать, что такой договор отдельно существовать не может. Он является подтверждением обязательств по договору платежей. Однако в момент передачи задатка договор о купле-продаже еще не заключается.

Более безопасным на сегодняшний день представляется заключение предварительного договора перед основным о купле-продаже участка. Правила его заключения описаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Такой договор имеет правовую силу и может рассматриваться как отдельный документ. Кроме того, у нотариуса его заверять не обязательно. Однако если предварительный договор будет заверен нотариально, то это послужит дополнительной гарантией совершения покупки.

Проверка подлинности документов продавца земли

Как оформить покупку земельного участка, чтобы в будущем при возникновении спорных ситуаций быть уверенным, что все необходимые формальности были соблюдены должным образом?

При покупке земельного участка в собственность вначале надо проверить правильность оформления документов у продавца участка. Они должны быть подлинными и доказывающими, что участок земли не является обремененным.
На следующем этапе оформляется договор купли-продажи. К договору прилагается акт передачи объекта и его приема.
Пакет документов при оформлении покупки земельного участка включает следующее:

кадастровый план участка,
свидетельство, в котором определено право собственности на землю,
свидетельство о регистрации участка в государственном комитете договор купли-продажи,
акт приема-передачи участка справка, свидетельствующая, что участок не находится под арестом,
справка об оценке участка, наличии построек на участке или их отсутствии,
согласие супругов.

Расчет налога при покупке земельного участка

Возникает вопрос, каким образом складываются отношения человека, который приобрел земельный участок и налоговых органов. По поводу налога при покупке земельного участка можно сказать следующее: налогоплательщик при покупке земельного участка с расположенным на нем жилым домом имеет право на налоговый вычет. Однако сумма подоходного налога, которая в этом случае не облагается налогом, не должна превышать 2-х млн. рублей.

И еще одно важное замечание по этой теме — связаны ли между собой, материнский капитал и покупка земельного участка. В тексте действующего закона отмечается, что материнский капитал можно израсходовать на приобретение жилья и строительство жилого помещения, но не на приобретение участка. Но никто не будет припятствовать, если Вы хотите использовать этот капитал для возведения нового дома, и тем самым улучшить жилищные условия.