Приобретение горожанами земельных участков для строительства жилого загородного дома или с готовыми постройками становится все более распространенным явлением. Многие стремятся покинуть душные города и поселиться поближе к природе. А раз есть те, кто хочет купить, значит, есть те, кто продает. Купля-продажа земельного участка – дело, вызывающее интерес у многих и требующее хорошего знания законов и правил заключения сделок.
Знание законов при продаже участка поможет избежать ошибок
В настоящее время для продажи участка собственником не существует особенных ограничений, кроме случаев, предусмотренных законом и споров по поводу данного объекта. Основную информацию о порядке купли продажи участка можно получить из соответствующих статей Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации. Процесс продажи земельного участка начинается с размещения информации о нем в интернете или печатных изданиях.
Право собственности на участок должно быть подтверждено до сделки
Для возможности заключения сделки продавец должен иметь на руках документ, подтверждающий владение земельным участком. Таким документом является свидетельство государственной регистрации права, в котором указано на основании чего было получено право на владение объектом. Это может быть договор купли-продажи, мены или дарения, права на наследование участка. Если предполагается купля-продажа дома с участком, то у продавца должно быть свидетельство на право владения домом. Российское законодательство определяет землю и дом, принадлежащие одному владельцу, как связанные объекты. Продать их можно только вместе.
Бывают ситуации, когда у владельца участка нет документов, подтверждающих его право на владение данным объектом. В этом случае следует обратиться в органы земельного контроля по месту расположения участка за информацией о получении документов, необходимых для совершения продажи.
Если права на земельный участок были приобретены после 31 января 1998 года, то информацию об этом можно получить в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) и получить выписку о содержании документов. Такая выписка является официальным документом, достаточным для оформления сделки с земельными участками.
Действительными также являются документы (государственные акт, свидетельство), полученные до начала действия Закона о регистрации прав. Утерянный документ, выданный когда-то областной регистрационной палатой и имеющий ссылку на постановление главы района, можно восстановить, обратившись в районный архив.
Кадастровый паспорт — необходимые сведения для продажи земельного участка
Обязательным документом для осуществления продажи земельных участков является кадастровый паспорт на землю и при необходимости отдельный паспорт на дом. Документ должен быть подготовлен специально для продажи участка. Этот процесс занимает достаточно много времени, так что позаботиться о кадастровом паспорте лучше до начала поисков потенциального покупателя. Имея на руках подлинники всех правоустанавливающих документов, техпаспорт БТИ (если есть зарегистрированный дом), акт согласования границ с соседями и выписку из кадастрового плана участка, владелец участка заключает договор с землеустроительной (геодезической) организацией о проведении геодезической съемки (межевания). Организация должна подготовить пакет документов для продажи земельного участка.
Договор купли-продажи фиксирует обязательства сторон
Стороны должны составить и подписать договор купли-продажи участка. Документ составляется либо в простой письменной, либо нотариальной форме по взаимной договоренности сторон. Он не требует обязательного нотариального удостоверения, но при необходимости заверить его должен нотариус округа, в котором располагается продаваемый земельный участок. Однако составление документа определяется общими и специальными правилами о договоре купли-продажи. Подписание договора сторонами не означает передачи прав на объект сделки. Покупатель становится собственником только после получения свидетельства о регистрации права.
В документе должны быть указаны кадастровый номер и адрес объекта. Это может быть либо почтовый адрес, либо описание местоположения участка, позволяющее идентифицировать объект. Также в договоре продажи земельного участка указывается его площадь, категория земель и их целевое назначение (садоводство, сельскохозяйственное назначение и т.д.).
Владелец может продать не весь участок, а только его часть. В этом случае он должен заблаговременно провести раздел территории и оформить кадастровые паспорта на каждую отдельную часть.Если предметом продажи является земельная доля, то остальные дольщики имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Перед заключением сделки с третьим лицом, продавец должен согласовать это со всеми владельцами общей собственности на данный участок.
Обязательным требованием правильного оформления договора продажи участка является указание цены отчуждаемой земли. Продавец вправе указать как полную стоимость всего участка, так и цену за единицу площади. В последнем случае общая стоимость определяется фактическим размером продаваемого участка земли. Порядок оплаты покупки определяется по взаимному соглашению сторон, условие должно быть сформулировано и внесено в текст договора.
Сведения о наличии обременений тоже должны быть отражены в договоре продажи. Необходимо указать имеющееся обременение (аренда, ипотечный кредит, сервитут, доверительное управление), сроки действия, личные данные лица, в чью пользу определено обременение. Подтверждение наличия или отсутствия обременений осуществляется выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.Также необходимо получить справку в налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженностей по уплате земельного налога и нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу земельного участка.
Весь пакет документов сдается на регистрацию в Управлении Федеральной Регистрационной Службы. После проведения регистрации и получения свидетельства покупатель становится полноправным владельцем земельного участка.
