Перевод земель из одной категории в другую должен производиться в строгом соответствии с законодательством РФ. Основным документом, регулирующим правоотношения в этой сфере, является Земельный кодекс РФ, вступивший в действие в 2001 году. Следует учесть последующие изменения, которые были внесены в Земельный кодекс РФ (изменения последней редакции вступили в силу 01 января 2014 года).

Перевод земель из одной категории — регламентация порядка в законодательстве РФ

Сделки с объектами недвижимости в настоящее время стали частью привычной практики в современных условиях. При покупке земельного участка следует быть бдительным и проверить, поставлен ли этот участок на кадастровый учет, установлены ли его границы в порядке, признанным законным. На что следует обратить особенное внимание, приобретая земельный участок в собственность? Обязательно надо проверить следующее:

есть ли у продавца оформленные права на земельный участок,
каким образом в предоставленных документах указывается категория земель, к которой относится предлагаемый к продаже земельный участок, — строительство жилого дома возможно только на землях, которые относятся к категории населенных пунктов (следует обратить внимание, что строить жилые дома на землях сельхозназначения запрещено),
каков вид разрешенного использования земельного участка – земельные участки различаются в зависимости от того, какова разрешенная этажность на них жилой застройки,
выяснить инфраструктуру на участке и есть ли на нее права у владельца участка,
соответствуют ли фактические границы указанным в документах на земельный участок.

Категории земель — различение в зависимости от цели использования

Земли по категориям различаются в зависимости от их целевого назначения. В Земельном кодексе Российской Федерации, вступивший в действие в 2001 году, действующий и в настоящее время с учетом последующих редакций (изменения последней редакции вступили в силу 01 января 2014 года) перечисляются следующие категории земель:

земли сельхозназначения,
земли, на которых располагаются населенные пункты,
земли, на которых располагаются промышленные объекты, а также объекты в сфере энергетики, транспортные объекты и другие земли спецназначения,
особо охраняемые земли,
лесной фонд,
водный фонд,
земельный запас.

Органы, осуществляющие перевод земли в другую категорию

Перечисленные выше категории земель относятся к разным формам собственности:

земли в федеральной собственности,
земли в собственности субъектов РФ,
земли сельскохозяйственного назначения в муниципальной собственности,
земли несельскохозяйственного назначения в муниципальной собственности,
земли сельскохозяйственного назначения в частной собственности,
земли несельскохозяйственного назначения, то есть использующиеся с иной целью, в составе частной собственности.

Перевод земли в другую категорию могут осуществлять:

Правительство РФ – в отношении земель, которые находятся в федеральной собственности,
органы исполнительной власти РФ – в отношении земель, которые находятся в собственности субъектов РФ и сельхозземель в собственности муниципальных органов и сельхозземель в частной собственности,
органы местного самоуправления – в отношении земель, которые находятся в частной собственности, но не относятся к землям сельхозназначения.

Перевод земель из категории населенных пунктов осуществляется в соответствии с порядком, который устанавливается законодательством РФ.

Указание категории земель — акты исполнительных органов и договора о земельных участках

Категория земли является обязательным при указании в актах, которые издаются федеральными исполнительными органами, исполнительными органами субъектов РФ, актов, которые издают органы местного самоуправления. Кроме того, категории земель указываются в договорах, в которых земельные участки являются предметом заключаемых соглашений, в государственном кадастре, учитывающем объекты недвижимости, при регистрации прав, связанных с объектами недвижимости, а также других документах, связанных с упоминанием категорий земельных участков.

Если перевод земель осуществлен с нарушением закона – изменения недействительны

В том случае, если перевод земель из одной категории было произведено с нарушением законодательства РФ, изменение категории земель должно быть признано недействительным.

Строгое следование требованиям законодательства позволит юридически грамотно провести оформление документов, связанных со сделками с земельными участками, и снизить до минимума возможность мошенничества в этой сфере.